Baufinanzierung

Möchte man ein Haus kaufen oder bauen, muss man sich zwangsläufig mit dem Thema Baufinanzierung auseinander setzen. Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, so stellt der Kauf oder Bau einer Immobilie eine interessante Investition dar. Im Folgenden werden die wichtigsten Bestandteile einer Baufinanzierung erklärt.

Besonders günstige Kredite erhalten Personen mit sicherer Arbeitsstelle, Schuldenfreiheit und Eigenkapital.

Welchen Betrag kann ich finanzieren?

Zunächst sollten Sie ermitteln, was die Immobilie maximal kosten darf. Dazu sollte eine Haushaltsbilanz aufgestellt werden, bei der die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Allerdings sollten auch Sonderausgaben, zum Beispiel für Urlaub eingeplant werden. Die Differenz stellt dann die maximale Kreditrate pro Monat dar, die Sie leisten können. Daraus kann ermittelt werden, welchen Betrag Sie finanzieren können.
 

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Eigenkapital bezeichnet alle Ihre Guthaben auf Konten, Bausparverträgen, Lebensversicherungen, Aktien- und Wertpapierdepots. Je mehr Geld Sie selbst in die Finanzierung einbringen desto günstiger wird Ihr Kredit. Denn dadurch reduzieren sich zum einen die Zinsbelastung und zum anderen das Ausfallrisiko für den Kreditgeber, wodurch die Höhe des Zinsaufschlages sinkt. Grundsätzlich sollten mindestens die Nebenkosten des Immobilienerwerbs durch Eigenkapital abgedeckt sein, sonst kann es schwierig werden überhaupt eine Finanzierung abzuschließen. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise Kosten für den Notar, die Grundbucheintragung und den Makler.

Art der Finanzierung

Die meisten Baufinanzierungskredite werden als Hypothekendarlehen vergeben. Dabei wird dem Kreditgeber eine Grundschuld zugesprochen das heißt, dass ein Pfandrecht an der Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch erhält die Bank eine Sicherheit, falls Sie die Raten für den Kredit nicht mehr zahlen können. Ein solches Darlehen wird meistens durch die sogenannte annuitätische Tilgung zurückgezahlt. Eine Annuität bezeichnet eine konstante jährliche Zahlung. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit wird bei gleichbleibender Zahlung, der Zinsanteil immer geringer und der Tilgungsanteil höher:

Welche Rolle spielen die Zinsen bei der Baufinanzierung?

Die Zinsen sind entscheidend für die Kosten Ihrer Finanzierung, je niedriger die Zinsen desto niedriger die Endkosten der Finanzierung.

Zunächst die wichtigsten Begriffe:

Sollzins
Der Sollzins gibt an wie hoch die Zinszahlungen des Kredits sind. Ist er für die gesamt Darlehensdauer festgelegt, ist er immer gleich hoch.

Effektivzins
Der effektive Jahreszins zeigt Zusatzgebühren mit an, denn er beinhaltet den Sollzins plus Zusatzkosten. So zeigt er auf, wie viel der Kredit wirklich kostet. Daher ist er geeignet verschiedene Angebote für ein Darlehen zu vergleichen.

Zinsbindungsfrist
Oft wird bei einer Baufinanzierung der Sollzinssatz nicht bis zum Ende der Rückzahlungen festgelegt. Die Zinsbindungsfrist gibt an, wie lange der zu Vertragsbeginn festgelegte Zinssatz garantiert ist. Ist zum Ende dieser Frist noch nicht die gesamte Schuld zurückgezahlt wird eine Anschlussfinanzierung mit neuem Zins und neuer Frist vereinbart. Sind bis dahin die Zinsen gestiegen so kann, die monatliche Rate trotz geringerer Restschuld höher ausfallen als vor der Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich gilt, dass in Phasen mit niedrigem Zins, wie aktuell, eine lange Zinsbindung festgelegt werden sollte, um sich die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum zu sichern. In Zeiten mit hohen Zinsen kann eine kurze Zinsbindung vorteilhaft sein. Dabei ist zu beachten, dass eine kürzere Zinsbindungsfrist zu einem niedrigeren Zinssatz führt, also muss abgewogen werden ob sich die längere aber auch teurere im individuellen Fall lohnt. Als Faustregel gilt, dass unabhängig vom Objektwert und Darlehenshöhe, bei einer Zinsbindung von zehn Jahren der Effektiv-Zins etwa 0,6 Prozentpunkte höher liegt als bei fünf Jahren. Für 15 Jahre Laufzeit kommen nochmals 0,3 Prozentpunkte dazu.

Veränderlicher Sollzinssatz
Neben dem festen Sollzins mit Zinsbindung kann auch ein veränderlicher Sollzins vereinbart werden. Dabei wird der Sollzins an die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt angepasst. Diese Variante ist mit mehr Risiko verbunden, eröffnet aber auch die Chance auf sinkende Zinszahlungen. Außerdem besteht die Option während der Kreditlaufzeit auf einen gebundenen Sollzins umzusteigen. Mehr dazu siehe variable Darlehen.
 

Wie wichtig ist die Tilgung?

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Restkreditsumme durch die Kreditrate zurückgezahlt werden. Für den Tilgungssatz gilt je höher er ist, desto früher ist der Kredit zurück gezahlt aber umso höher sind auch die monatlichen Raten. Vor allem in Niedrigzinsphasen sollten höhere Tilgungssätze vereinbart werden, da bei niedrigen Zinsen der Zinsanteil langsamer sinkt und dadurch der Tilgungsanteil auch langsamer steigt.

Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 100.000 und einem Sollzinssatz von 3 % führt eine Erhöhung des anfänglichen Tilgungssatzes von 2 auf 3% zu einer Laufzeitverringerung von 7 Jahren.

Oft lohnt es sich auch eine Option auf Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren, so können nach Bedarf die Ausgaben für den Kredit nach oben wie nach unten an Ihre Einkommenssituation angepasst werden. Bei vielen Kreditgebern kann der Tilgungssatz bis zu zweimal kostenlos geändert werden.
Sollten Sie während der Kreditlaufzeit noch freies Kapital zur Verfügung haben, kann die Restschuld  zusätzlich erheblich durch Sondertilgungen verringert werden. So können Zusatzeinkünfte gezielt zum Abbau ihres Kredits eingesetzt werden. Solche Sondertilgungen werden von den meisten Banken ohne Zusatzkosten akzeptiert.

Kündigung und Umschuldung des Kredits

Nach zehn Jahren Laufzeit steht Ihnen ein gesetzliches Kündigungsrecht zu, selbst wenn die Zinsbindungsfrist noch läuft. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie dann Ihr Immobiliendarlehen ablösen. Häufig geschieht dies durch eine Umschuldung welche sich besonders in Niedrigzinsphasen lohnt.
Mehr zu diesem Thema unter Prolognation und Forwarddarlehen.

Wie kann eine Baufinanzierung gefördert werden?

Der Staat sieht den Erwerb oder Bau von Wohneigentum als ein förderungswürdiges Ziel an. Daher bietet er eine Förderung, in Form von zinsgünstigen Darlehen an. Zwar ist diese Förderung der staatlichen KfW meist auf 50.000 Euro begrenzt. So reicht sie zwar in aller Regel nicht aus um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, allerdings profitieren Sie von einem günstigen Kredit. Wenn Sie eine Immobilie erwerben die energetisch saniert wurde oder setzen Sie energetische Maßnahmen beim Bau um, profitieren Sie doppelt von der Förderung durch die KfW. Und zwar steht Ihnen dann ein weiteres Darlehen zu, welches noch zinsgünstiger ist und bei dem auch ein Tilgungszuschuss möglich ist. So zahlt der Staat einen Teil ihres Kredits.

Gerne berate ich Sie darüber, welche Baufinanzierung bei welcher Bank für Ihren Kauf oder Ihr Bauvorhaben am günstigsten ist!